继北京出台新一轮楼市新政后，一线城市上海跟进。
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
倡议全市商品房“以新换旧”
据了解，首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。
参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。
同时，为给购房居民提供更多选择和保障，本次“以旧换新”活动，由相关平台（乐居好房）为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。
本次“以旧换新”活动是在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会希望更多的开发企业、经纪机构参与进来，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。
此前，上海已经出台一系列优化房地产调控政策。上海市住建委、市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。
此外，1月13日，上海青浦区和奉贤区陆续发布了放松人才限购政策。降低非沪籍人才社保或个税限制年限，并将购房资格由居民家庭调整为个人。
频繁召开座谈会
中国证券报记者观察到，在此次活动前，上海接连召开房地产市场座谈会。
3月11日，上海市房地产协会同市经纪协会、新浪乐居联合召开“一二手房联动”座谈会。招商蛇口、中建申拓、上实城开、光明地产、建发、大华6家房企；链家、中原、太平洋、我爱我家4家中介机构出席了会议。会议透露，当前楼市运行分化，股票配资杠杆平台部分外环外楼盘去化困难。大部分项目启用分销，客源占比40%至60%，部分房企、中介还尝试一二手联动。会议围绕当前分销市场现状和所存在的问题、政策建议展开了研讨，并对下一步在如何规范分销的基础上开展一二手联动进行了讨论。
3月7日，上海市房地产协会召开房地产市场座谈会，保利、华润、招商、中铁建、金地、建发、建工、大华、宝华等11家企业参加了会议。企业普遍认为，当前上海市房地产市场仍处于调整之中，二手房市场有触底企稳迹象，新房市场交易承压。春节后，案场来访量有所提升，但成交量回升并不明显，转化率较低。市场分化明显，外环内项目销售情况良好，远郊区域销售情况较差。针对当前的市场情况，企业提出了优化限购政策、完善土拍政策、加快配套落地、关注风貌住宅的供求、优化预售资金监管政策等政策建议。
土地市场方面，4月16日，上海完成2024年第一批次第二轮土拍。6宗地块全部成功出让，总建筑面积为34.94万平方米，总土地出让金额为118.86亿元，成交楼面均价为39702元/平方米，3宗地封顶摇号，2宗地底价成交。本场土拍热度较首场有所下降，6宗地块仅吸引18家房企参拍，其中2宗地块均仅一家企业参拍。国央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，本轮土拍调整了中小套比例要求，从“60%-80%不等”调整为“50-70%不等”，并将实行最新的中小套型住宅设计建设标准，从“多层90m²、小高层95m²、高层100m²以内”调整为“多层100m²、小高层110m²、高层120m²以内”，这一规则的调整意味着未来将增加改善型产品供应，降低大面积产品溢价，缓和供需矛盾。
业内人士普遍认为，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，一线城市或继续优化限购政策。
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